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COMPRARE CASA A LONDRA? Non è solo questione di BREXIT.

Gli addetti al settore, in particolar modo gli agenti immobiliari, hanno fatto presto ad utilizzare come scusa l’incertezza legata alla Brexit per giustificare la diminuzione nel valore degli immobili Londinesi, ma sotto la superficie ci sono altri fattori ad indicare un inevitabile declino del settore immobiliare a prescindere dal “fattore Brexit”, quali ad esempio:

  • minore immigrazione
  • disinvestimenti da parte di investitori esteri
  • ampi sconti sugli immobili in vendita
  • vendite in diminuzione per gli immobili di lusso

 

Secondo una ricerca condotta da Bloomberg sui dati disponibili nel Land Registry, il tasso della crescita dei prezzi nella City è attualmente negativo. Appare oltretutto evidente che il mercato immobiliare sia in una forma peggiore di quella suggerita dalle apparenze. Le vendite, attualmente, sono a valori negativi da record. Di seguito alcuni dei fattori che stanno contribuendo ad un continuo rallentamento del mercato immobiliare inglese ed in particolare in quello Londinese.

Il Mito della Ripresa del Mercato del Lusso.

Gli agenti immobiliari preannunciano la ripresa del mercato delle zone più lussuose di Londra ormai da anni enfatizzando miglioramenti ed aumenti nelle “viewings” (i.e. appuntamenti presso immobili con clienti) e prendendo questi dati come prova di una tanto attesa ripresa; ma la realtà, purtroppo, risulta essere drasticamente differente dallo scenario appena descritto, come sottolineato da London Central Residential Recovery Fund Ltd., un fondo di investimento immobiliare che detienei un vasto portafoglio di immobili nei distretti più costosi della città.

“Le vendite sono attualmente ai minimi storici e molte proprietà immesse sul mercato vengono considerate vendite per crisi/in sofferenza/forzate”, è così che si esprime il manager del fondo agli investitori dello stesso nel mese scorso. Il fondo, arrivato al suo decorso temporale di otto anni, ha espressamente consigliato agli azionisti di votare contro lo scioglimento del fondo stesso, con conseguente liquidazione del portafoglio immobili, asserendo che nella migliore delle ipotesi si riceverebbero offerte in ribasso, rispetto alle valutazioni dello scorso Marzo, di almeno il 17.5 per cento; e le offerte potrebbero essere ancora minori qualora i potenziali acquirenti venissero a conoscenza della necessità di vendita legata alla messa in liquidazione del fondo immobiliare. Come Volevasi Dimostrare, gli azionisti hanno infine votato contro una scioglimento del fondo accogliendo il suggerimento del management aziendale.  

Ciò considerato, Naomi Heaton – Chief Executive Officer di London Central Portfolio, che gestisce il fondo – il cui valore netto è aumentato del 72 per cento dal 2010, riferisce che “Nelle settimane recenti le visualizzazioni di immobili sono in crescita” e “Ci sono molti più Buyers attivi e stiamo assistendo ad offerte competitive come non si vedeva da anni”.

Grandi Sconti per chi acquista.

Mayfair, base di hedge funds e punto di riferimento per negozi di lusso, è un esempio calzante del tipo di sconti che si riescono a spuntare nel mercato di punta di Central London. Il Broker “Black Brick“ ha dichiarato di aver recentemente acquistato, per conto di un cliente, una proprietà nella zona per 15 milioni di sterline. L’immobile era stato proposto in vendita nel passato recente per 25 milioni di sterline.

Vendite su Progetto in Calo.

I giorni in cui i potenziali acquirenti si mettevano in fila per accaparrarsi appartamenti ancora da realizzare sembrano lontani dopo gli incrementi nella imposizione fiscale hanno attenuato la domanda interna ed esterna. Telford Homes Plc ha dichiarato di essere “amareggiato” verso gli U.K. dopo gli scarsi risultati provenienti dal lancio mondiale del nuovo progetto “Gallions Point” (solo 15 vendite su 127 immobili in progetto vicino il London City Airport).

In generale, il mercato immobiliare complessivamente considerato continua a mostrare segni di diminuzione dei volumi delle vendite e pressione al ribasso dei prezzi.  

Immigrazione Netta.

La domanda di immobili, sia in acquisto che in affitto, è stata da sempre sostenuta dalla immigrazione dell’Unione Europea. Se l’immigrazione netta rallenta, la domanda diminuisce, coloro che si trasferiscono verso altre nazioni contribuiscono ad un incremento dell’offerta di immobili in vendita e questo potrebbe spingere altri proprietari a liberarsi dei loro immobili in fretta anticipando una più debole domanda in futuro.

Calo del Settore High Tech.

Il valore degli immobili è cresciuto maggiormente, negli ultimi 20 anni, in zone di tendenza come Hackney – in East London – rispetto ad altre zone del Regno Unito, come sottolineato da una ricerca pubblicata dal Evening Standard. Molti di quelli trasferitisi lì lavorano nell’industria High tech che grazie alla enorme crescita e sviluppo ha permesso agli investitori di ottenere i fondi necessari per il deposito per l’acquisto degli immobili. Quest’anno tuttavia il vento sta cambiando e il calo nei prezzi delle azioni nel settore sta a significare che ci saranno meno liquidi a disposizione.

Grandi Investitori che dismettono i loro Investimenti.

Alcuni investitori esteri che hanno avuto un impatto nel mercato immobiliare Londinese stanno ora disinvestendo. E’ il caso, per esempio, di Wang Jianlin – multimilionario intenzionato  vendere uno dei più grandi progetti in fase di realizzazione di immobili residenziali di lusso. Anche Lodha Developers Ltd. sta cercando di realizzare 472 milioni di sterline vendendo le sue quote in progetti come Lincoln Square o il sito che in precedenza ospitava la sede diplomatica Canadese su Grosvenor Square a Mayfair.

Concludere una Vendita?

I proprietari che decidono di disinvestire in questo momento hanno la minore probabilità di concludere una vendita da 10 anni a questa parte.

Rallentamento nelle Costruzioni di Nuovi immobili.

L’inaugurazione di nuovi cantieri a Londra è in calo da diversi mesi a questi parte, specialmente nel settore residenziale.

La Sofferenza dei Broker.

Agenti immobiliari fanno difficoltà a portare a casa i guadagni sperati. Online estate agents come Emoov Ltd e parti di Tepilo Holdings Ltd. sono andati sotto amministrazione controllata e non sono gli unici; Countrywide recentemente ha dovuto disinvestire quote delle proprie azioni a prezzi scontati dell’80 per cento per compensare dei buchi di bilancio e Foxtons Group Plc ha perso quasi il 90 per cento in meno di cinque anni.

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